本周三，央行宣布最新1年期貸款市場(chǎng)報價利率(LPR)爲4.15%，此前爲4.2%;5年期以上LPR爲4.80%，此前爲4.85%。均比上月下調了5個(gè)基點。業(yè)内人士表示，11月份5年期LPR相比10月份有所下調，充分體現了當前中長(cháng)期貸款市場(chǎng)利率降低的趨向，也能夠對房貸市場(chǎng)產(chǎn)生較爲積極的影響。從當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現來(lái)看，類(lèi)似減負有助于降低相關購房成本，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有較爲積極的效應，也有助于房企的去庫存。

　　貸款利率下調基本符合預期

　　業(yè)内人士表示，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度看，更能反映按揭貸款利率走向的是5年期LPR。從數據上看，11月份此類(lèi)數據出現下行，進(jìn)一步體現了中長(cháng)期貸款基礎利率的降低成本效應。尤其是此前各類(lèi)貨币政策工具如MLF等均釋放了降低成本的導向，所以類(lèi)似下調基本上是符合預期的，換句話(huà)說，此次房貸利率下調基本上符合預期，對于後續市場(chǎng)的影響也是積極的。

　　8月17日，央行宣布全面改革中國的利率制度，推出了“貸款市場(chǎng)報價利率(LPR)”。這意味，房貸利率看央行公布的“貸款基準利率”的時(shí)代終結了，以後新增貸款都要看LPR。8月20日，新機制下的貸款市場(chǎng)報價利率(以下稱新LPR)出爐，1年期4.25%，5年期4.85%。在改革完善貸款市場(chǎng)報價利率(LPR)形成機制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換爲LPR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。10月8日，調整個(gè)人住房貸款利率、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場(chǎng)報價利率加60個(gè)基點。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調整。

　　據了解，LPR不是央行宣布的，是央行授權“全國銀行簡(jiǎn)同業(yè)拆借中心”負責統計、公布。由18家銀行報價，報出各自的1年期和5年以上期貸款利率，然後由“全國銀行簡(jiǎn)同業(yè)拆借中心”剔除最低價、最高價，算出的平均價。其他銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候，都要參照LPR利率，然後加上自己的“資金成本”、“風(fēng)險成本”、“利潤”等因素，也就是所謂的“加點”。所以，以後各家銀行的貸款利率都不會(huì)完全一樣，但LPR利率是其坐标。其中5年以上期的LPR利率，就是普通房貸利率的坐标。

　　百萬(wàn)房貸月供壓力有所減少

　　根據“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月份，統計的64個(gè)城市首套房的利率爲5.58%，相比10月份的5.63%有所下調。從城市分類(lèi)看，統計中的一線(xiàn)、二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市的利率分别爲5.10%、5.57%和5.64%，相比10月份的5.15%、5.62%和5.69%均有所下調，這對于其房貸成本的降低等都有較爲積極的作用。

　　以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進(jìn)行房貸成本測算，測算結果如下表。11月份，統計的64個(gè)城市首套房的月供額爲5731元，相比10月份的5762元減少了31元，即每個(gè)月的月供額将減少31元。其中4個(gè)一線(xiàn)城市爲5433元，22個(gè)二線(xiàn)城市爲5722元，38個(gè)三四線(xiàn)城市爲5767元，相比10月份均減少了31元。這進(jìn)一步體現了此次LPR利率調整下的減負效應。

　　而根據“房貸利率=LPR+基點”的公式計算，11月份，統計的64個(gè)城市二套房的利率爲5.92%，相比10月份的5.97%有所下調。從城市分類(lèi)看，統計中的一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市的利率爲5.56%、5.89%和5.98%，相比10月月份的5.61%、5.94%和6.03%均有下調。這也使得二套房的購房壓力會(huì)有所減少。以“100萬(wàn)貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式進(jìn)行房貸成本測算，11月份，統計的64個(gè)城市二套房的月供額爲5947元，相比10月份減少了32元。其中4個(gè)一線(xiàn)城市爲5716元，22個(gè)二線(xiàn)城市爲5926元，38個(gè)三四線(xiàn)城市爲5983元，三類(lèi)城市相比10月份均減少了32元。若是剔除數據四舍五入等因素，其實(shí)減負的效應和首套房是一樣的。

　　分析預測：市場(chǎng)有托底效應

　　業(yè)内人士分析認爲，此次LPR的調整，總體上符合預期，進(jìn)一步體現了當前中長(cháng)期貸款利率下調和降低成本的導向。此類(lèi)基礎利率的調整，也使得房貸利率本身出現下調，使得最終計算出來(lái)的房貸利率下降，對于降低月供壓力等都有較爲積極的作用。

　　易居研究院總監嚴躍進(jìn)表示，此次利率的調整，對于原先已經(jīng)簽訂的購房貸款的影響并不大，主要是影響後續新簽訂的房貸合同，對于11月下旬以及未來(lái)的購房的壓力會(huì)有較爲積極的影響，即相對來(lái)說月供的壓力會(huì)減少，這也客觀上使得購房者的購房壓力會(huì)減少，這對于後續市場(chǎng)的發(fā)展等都有較爲積極的作用，購房市場(chǎng)的活躍度也有望增加。此次調整以後，預計對于年底的市場(chǎng)交易等都有較爲積極的托底效應。對于部分房企來(lái)說，也有助于積極去庫存。

　　第一太平戴維斯中國市場(chǎng)研究部高級董事及主管簡(jiǎn)可表示：“中國的房地產(chǎn)、金融及證券市場(chǎng)正在經(jīng)曆一系列變革。房地產(chǎn)市場(chǎng)新增供應減少，開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)度不斷提升，物業(yè)由散持逐步轉向整持，資產(chǎn)管理成爲焦點,内資開(kāi)發(fā)商逐步将關注點從住宅轉向商業(yè)。而金融市場(chǎng)中，政府持續打壓影子銀行，并鼓勵企業(yè)從債權融資向股權融資過(guò)渡，同時(shí)提高資本透明度和利用率。證券市場(chǎng)中，滬港股市實(shí)現互聯(lián)互通，A股納入MSCI新興市場(chǎng)指數，科創(chuàng)闆成立，資金運作更專(zhuān)業(yè)化，整個(gè)證券市場(chǎng)進(jìn)一步向國際交易機構開(kāi)放。這些都爲中國推出REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)奠定了基礎。

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　　三四線(xiàn)城市

　　房貸利率基點最高

　　根據易居研究院統計顯示，11月份，統計的64個(gè)城市首套房貸款的平均基點爲78基點。其含義是，當前各城市在新公布的5年期LPR基礎利率上，将增加0.78個(gè)百分點的利率水平。此類(lèi)基點數據和10月份保持不變。從城市分類(lèi)看，4個(gè)一線(xiàn)城市基點爲30基點，22個(gè)二線(xiàn)城市爲77基點,38個(gè)三四線(xiàn)城市則爲84基點。其中一線(xiàn)城市的基點較小，這和上海市場(chǎng)基點爲負數有關，而三四線(xiàn)城市的基點較高，這和當前三四線(xiàn)城市房價熱度略大于一二線(xiàn)城市有關，基點更高也體現了房貸政策收緊的導向。從城市分類(lèi)來(lái)看，部分城市的基點較高，這也體現了房貸市場(chǎng)因城施策、分類(lèi)調控的導向。

　　此外，11月份，統計的64個(gè)城市二套房貸款的平均基點爲112基點。其含義是，當前各城市在新公布的5年期LPR基礎利率上，二套房将增加1.12個(gè)百分點的利率水平。從城市分類(lèi)看，4個(gè)一線(xiàn)城市平均基點爲76基點，22個(gè)二線(xiàn)城市爲109基點,38個(gè)三四線(xiàn)城市則爲118基點。此類(lèi)基點數明顯要高于首套房的基點數，充分體現了差别化的信貸政策導向。當然近期基點方面的數據比較穩定，即相比10月份數據并沒有出現調整和變化。

　　這也就是說，無(wú)論是首套房，還是二套房，房貸利率基點最高的城市都是三四線(xiàn)城市。

　　(責編：孫紅麗、畢磊)